Las herencias de viviendas baten récord en España

Las herencias de viviendas se refuerzan en España en pleno freno generalizado del mercado inmobiliario. A pesar de que las compraventas y la firma de hipotecas están bajando con fuerza respecto al año pasado, acusando el impacto de las subidas de los tipos de interés y la incertidumbre económica, las viviendas heredadas marcan máximos históricos.

Tal y como dejan entrever los últimos datos del INE, en el primer semestre del año se han contabilizado en todo el país más de 107.073 herencias de viviendas, la cifra más alta de la serie histórica del organismo de estadísticas que arrancó en 2007. El número de viviendas heredadas ha crecido un 3,7% respecto a los primeros seis meses del año pasado y un 2,5% frente a 2021, que registraba hasta ahora el récord. Y en menos de una década las transmisiones de vivienda vía herencias se han disparado más de un 50%.

De media, entre enero y junio se han registrado más de 17.800 transmisiones mensuales de vivienda vía herencias y 591 al día, mientras que marzo batió récord con 20.739 operaciones en un solo mes, superando a las 20.061 de 2022.  

Herencias de viviendas por CCAA

Si miramos los datos por CCAA, descubrimos que las que han registrado más herencias de viviendas en la primera mitad de año han sido Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid, que aglutinan casi el 60% del total, con más de 10.000 herencias acumuladas hasta junio en cada caso. Ya con valores inferiores, pero en la parte alta de la tabla, se encuentran también Castilla y León, País Vasco, Galicia y Castilla-La Mancha. En el resto de las regiones, el volumen de viviendas heredadas entre enero y junio está por debajo de 4.000 unidades.

En la parte baja del ranking se encuentran Cantabria, Baleares y La Rioja, donde se contabilizan menos de 2.000 transmisiones de viviendas vía herencias en el primer semestre del año, junto con las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, que registran menos de 100 unidades hasta junio. 

Qué explica este nuevo récord de herencias

Los expertos consultados por idealista/news afirman que hay varios factores que propician esta tendencia al alza de las viviendas heredadas, como el demográfico o la entrada en vigor de la Ley de Vivienda.

Esther María Ramos, asociada y directora de operaciones de Testamentaría, cree que un aspecto importante a tener en cuenta es que “la mayor parte de las defunciones son de personas de edad avanzada, por encima de los 80 años, y en un país de propietarios como España, esas herencias incluyen habitualmente bienes inmuebles que pasan a heredar los hijos”.

La demografía también es un factor destacado para Abel Marin, socio de Marin&Mateo Abogados y autor del libro “Protege tu herencia”, quien recuerda que “España, al igual que el resto de las sociedades desarrolladas, está en una tendencia creciente de defunciones por el envejecimiento de la población".

Para Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, el nuevo repunte de las aceptaciones de herencia también puede venir aún en algunos casos de los fallecimientos de la etapa del covid, "porque hay mucha gente que ha tardado mucho en tramitar las aceptaciones de herencia. Ya de por sí es algo muy habitual que las herencias no se tramiten dentro de los plazos establecidos sino que muchas veces los herederos por desconocimiento o bien por una cuestión sentimental no acaban de efectuar las gestiones. En otras ocasiones, el retraso también se debe a que esperar a tener un comprador del inmueble para efectuar todo el trámite".

La letrada además va un paso más allá y cree que el récord puede estar relacionado con "toda la polémica generada por la Ley por el Derecho a la Vivienda", que ya lleva tres meses en vigor, y que ello "haya llevado a que se estén tramitando ahora para evitar sus efectos tanto en consideraciones de grandes tenedores como no querer ponerlas en alquiler y, por tanto, proceder a su venta" con el fin de evitar posibles límites a las rentas de los arrendamientos.

Lo mismo afirman desde Testamentaría. "Según nuestra propia experiencia, los herederos que recibían inmuebles en la herencia, solían recibirlos como una inversión y rentabilizar los mismos poniéndolos en alquiler, esperando en muchas ocasiones a que el mercado revalorizara mientras tanto los inmuebles y venderlos si llegara una buena oferta, pero no era para ellos  una necesidad. Sin embargo, actualmente nos encontramos ante la situación de que los herederos tienen sentimientos contrapuestos porque han dejado de ver el alquiler de los inmuebles como una alternativa clara y rentable, debido a la inseguridad jurídica principalmente, por lo que ya muchos consideran que vender y obtener liquidez es la mejor opción. Por otro lado hay que tener en cuenta que la situación económica no es la mejor en estos momentos (inflación, inestabilidad política, pérdida de poder adquisitivo,…) lo que hace que los herederos se desprendan de gastos innecesarios como los del mantenimiento de inmuebles".

¿Y qué podemos esperar a partir de ahora? La tesis que manejan los expertos es que las transmisiones de herencias de viviendas sigan al alza ante la tendencia demográfica, con un "incremento paulatino que durará décadas”, según Abel Marín.

Por otro lado, también ven probable un aumento de las operaciones gracias a que en algunas autonomías, como Canarias, Comunidad Valenciana o Baleares, los nuevos Gobiernos regionales liderados por el PP han anunciado bonificaciones impositivas en las herencias. 

"Lo previsible es que el número de aceptaciones de herencia crezca en los próximos meses, teniendo en cuenta que, tras las elecciones autonómicas celebradas el pasado mes de mayo, son varios los territorios que van a pasar a tener importantes beneficios fiscales en el Impuesto sobre Sucesiones. Es el caso de la Comunidad Valenciana, de las Islas Baleares, donde heredar va a ser a partir de ahora mucho más barato. En Canarias también heredar va a salir casi gratis, al haberse incrementado la bonificación al 99,9%. Y todo lo anterior se une a territorios como la Comunidad de Madrid, Andalucía, o Castilla y León, que mantienen los beneficios fiscales que ya tenía aprobados", sostiene José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation.  

En concreto, recalca, "la reforma operada en Baleares entró en vigor el pasado mes de julio. Y la de la Comunidad Valenciana, aún antes, el 28 de mayo, al prever la norma en proyecto que los beneficios fiscales aprobados tengan efectos retroactivos. Todo lo anterior supondrá, sin duda alguna, que muchos herederos que antes tenían dificultades para pagar la cuota del Impuesto de Sucesiones en territorios que han mejorado su fiscalidad sucesoria, lo hagan en los próximos meses".

Y es que, como insiste Carmen Giménez, de G&G Abogados, "nadie es heredero hasta que expresamente acepte la herencia, por lo que no se puede vender ningún inmueble hasta su aceptación, aunque la aceptación conlleva el pago de los impuestos autonómicos y municipales".

Dónde se tramita una herencia y cuánto tiempo se tarda en heredar

Ante el fuerte repunte registrado por las herencias de inmuebles, conviene conocer dónde se tramitan y cuánto tiempo se tarda en heredar.

La mayor parte del trámite de una herencia se desarrolla en una notaría, normalmente previo paso por un despacho de abogados o una gestoría. También hay algunas empresas del sector inmobiliario y agencias que se encargan de todo el proceso de herencia de una vivienda, así como su posterior comercialización cuando los herederos quieren vender el patrimonio heredado. Se trata de una fórmula que permite ahorrar tiempo y dinero.

Por otro lado, el tiempo que se tarda en realizar el procedimiento para adquirir una vivienda es relativo, ya puede llevar pocos meses o incluso años, en función de dos factores fundamentales: la tenencia o no de un testamento y el consenso entre los herederos. Este último factor es especialmente importante, ya que las disputas suelen ser frecuentes. Uno de los conflictos más habituales es que parte de los herederos quieran vender la casa, mientras que otra se incline por venderlo. Para poder traspasar el inmueble es necesario que todos estén de acuerdo o bien buscar una alternativa, como por ejemplo comprar la parte correspondiente o acudir a la vía judicial. La clave es la negociación para evitar la subasta pública de la propiedad.

Los impuestos y gastos de una herencia

Al margen de los problemas que puedan surgir entre los herederos, conviene tener presentes los impuestos y los gastos que se deben afrontar al heredar una vivienda, así como algunos consejos para no malvender una propiedad.

El principal tributo es el Impuesto de Sucesiones, que se aplica sobre la transmisión de bienes y derechos entre las personas físicas y que no tiene una cuantía fija. Todo depende de cuánto se hereda, con un gravamen que va del 7,6% al 34%, y de las bonificaciones que aplique cada comunidad autónoma.

Por ejemplo, Canarias ha anunciado recientemente una bonificación del 99,9% del Impuesto de Sucesiones y Donaciones por el que dejará de ingresar unos 18 millones de euros anuales, medida que afectará básicamente al tramo familiar en el caso de Sucesiones --hijos, cónyuges, tíos y sobrinos--; sumándose así a Comunidad Valenciana y Baleares que también han eliminado este tributo, tal y como había prometido el Partido Popular en su programa electoral para las elecciones autonómicas y municipales del pasado 28 de mayo. 

En términos generales, las cuantías más altas se registran en Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana; mientras que al otro lado de la tabla se encuentran Comunidad de Madrid, Galicia, Cantabria y Andalucía, que ya venían aplicando bonificaciones de hasta el 99%.

Desde enero de 2022, también conviene tener en cuenta que la base imponible de este tributo es el valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el valor de mercado. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será el que actúe como la base imponible del impuesto.

Para el abono del impuesto los herederos tienen un margen de seis meses desde el momento del fallecimiento, prorrogables por el mismo tiempo y un coste adicional.

Otro tributo a tener en cuenta es la plusvalía municipal, que se abona siempre que hay un cambio de titularidad de un inmueble.  Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión y que tiene en cuenta su valor catastral. Se paga en el ayuntamiento de la localidad donde esté situada la vivienda, con un plazo de seis meses para su desembolso, y hay sanciones por impago, que pueden ir desde el 50% hasta el 150% de la cantidad resultante, en función de la gravedad de la infracción. 

A este impuesto hay que sumar algunos gastos adicionales que deben asumir los herederos, como por ejemplo la notaría, los gastos fiscales o el Registro de la Propiedad. En caso de ser varios herederos, el porcentaje de gasto que asume cada uno dependerá del reparto de la herencia indicado en el testamento y del acuerdo al que lleguen los mismos. También estará determinado por el grado de parentesco con el fallecido y con posibles reducciones de estos costes, que varían en función de cada comunidad autónoma. Por otro lado, y al igual que cualquier otra propiedad, una vivienda heredada conlleva gastos como el pago de seguros, la comunidad o el IBI.

Fuente: Idealista